Pewnie każdy z nas spotkał się z tematem uciążliwego sąsiedztwa. Nie wszyscy dysponują jednak przekonaniem, że wraz z tytułem własności, jest się w posiadaniu stypizowanych uprawnień. Pozwalają one na dochodzenie należnych roszczeń, również przed sądem. Kilka słów o samym zjawisku. Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego, właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, jak i stosunków miejscowych. Uciążliwe działanie właściciela, podejmowane na terenie jego nieruchomości, którego skutki są odczuwalne na posesjach sąsiedzkich – nosi nazwę immisji.
Przykłady można mnożyć. Są to m.in. działania w sąsiedztwie powodujące uciążliwy hałas, zapach, wibracje, fale elektromagnetyczne czy cień. Wyróżniamy ich kilka rodzajów, między innymi zasadny jest podział na immisje bezpośrednie i pośrednie. O pojęciu immisji bezpośrednich będzie mowa po spełnieniu przesłanek zamierzonego i bezpośredniego naruszenia cudzej własności. Są one zawsze zakazane i stosuje się wobec nich roszczenie negatoryjne (roszczenie właściciela co do naruszenia jego prawa własności w sposób inny aniżeli pozbawienie właściciela faktycznego władania rzeczą). Immisje pośrednie wynikają w sposób naturalny z korzystania z nieruchomości – nie są celowe. Są to np. hałas powstały w okolicznej elektrowni, czy nieprzyjemny zapach pochodzący z okolicznego kurnika.
W sytuacji, gdy mamy do czynienia z immisją pośrednią wypełniającą przesłanki z art. 144 Kodeksu cywilnego, roszczeniem przysługującym właścicielowi nieruchomości pośredniej jest roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem to eliminowanie immisji lub ich ograniczenie do poziomu nieprzekraczającego przeciętnej miary.
Możliwość dochodzenia roszczenia o zaniechanie naruszeń oraz o przywrócenie stanu zgodnego z prawem, jest możliwe wyłącznie wtedy, kiedy przekroczona zostanie przeciętna miara korzystania z nieruchomości wynikająca ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Warto nadmienić, iż ustawodawca nie zabrania każdego działania powodującego zakłócenia w korzystaniu z innej nieruchomości, a tylko takie, które są nadmiernie przekraczają granice wynikające z uprawnień właściciela do władania rzeczą.
Tak więc w sytuacji, gdy nadmierny hałas pochodzący z nieruchomości sąsiada zakłóca spokój innych właścicieli mieszkań i dodatkowo jest generowany przez wykraczające poza przeciętne miary korzystanie z mieszkania, stanowi zabronioną immisję. Można się jej sprzeciwić i zażądać jej zaniechania. Opisany powyżej stan faktyczny, stanowi podstawę wystosowania do sąsiada określonych roszczeń. W przypadku odmowy spełnienia obowiązku zaniechania naruszeń przez sąsiada, istnieje możliwość wystąpienia z roszczeniem na drogę postępowania sądowego.
Prawnik
Tobiasz Gajda
